‹ terug naar blog

Wanneer kan de nieuwe eigenaar van een handelspand de huur opzeggen?

Hof van Cassatie, 18 oktober 2024, C.23.0486.N

Wanneer u een handelspand koopt, kan u als nieuwe eigenaar geconfronteerd worden met een lopende handelshuurovereenkomst. Dit kan een beperking vormen ingeval u het pand zelf wilt benutten. Gelukkig biedt artikel 12 van de Handelshuurwet de mogelijkheid om de huur op te zeggen. Deze opzegging is echter aan strikte voorwaarden gebonden om de huurder te beschermen.

Hoe werkt de opzegging?

Volgens artikel 12 moet u als nieuwe eigenaar rekening houden met:

• Een opzeggingstermijn van minstens één jaar, zodat de huurder tijd heeft om een andere huisvesting te vinden.
• Een vervaltermijn van drie maanden: U moet binnen drie maanden na de officiële eigendomsoverdracht beslissen of u de huur wilt opzeggen.

Het precieze moment waarop die drie maanden beginnen te lopen, is cruciaal. Hierover heeft het Hof van Cassatie in een arrest van 18 oktober 2024 meer duidelijkheid gegeven.

Cassatie-arrest: Wat zegt de wet?

Het Hof verduidelijkte dat de vervaltermijn pas begint te lopen vanaf het moment dat de nieuwe eigenaar juridisch eigenaar wordt van het pand. Dit is meestal het moment waarop de authentieke akte bij de notaris wordt verleden. Ook al hebt u zich voordien al als eigenaar gedragen (bijvoorbeeld door de huurgelden te innen), toch verandert dit niets aan deze startdatum.

In de zaak waarover het Hof oordeelde, had de koper al maanden vóór de officiële overdracht een aankoopoptie gelicht en zich gedragen alsof hij eigenaar was. Toch oordeelde het Hof dat de opzegging geldig was omdat deze gebeurde binnen drie maanden na het verlijden van de authentieke akte, in dit geval het moment waarop de eigendom officieel werd overgedragen.

Twee scenario’s onder artikel 12

De Handelshuurwet maakt onderscheid tussen twee situaties waarin je de huur kunt opzeggen:

1. De huurovereenkomst heeft een vaste datum: in dat geval kan u opzeggen op grond van artikel 12, lid 1.
2. De huurovereenkomst heeft geen vaste datum: hier geldt artikel 12 lid 2, maar alleen als de huurder het pand al minstens zes maanden in gebruik heeft.

In beide gevallen moet de huurovereenkomst wel een uitzettingsbeding bevatten én moet de opzegging gebaseerd zijn op één van de gronden uit artikel 16 van de Handelshuurwet.

Belangrijke aandachtspunten

• Strikte deadlines: naast de drie maanden vervaltermijn moet u ook een opzeggingstermijn van minstens één jaar respecteren.
• Moment van eigendomsoverdracht: de vervaltermijn begint te lopen vanaf het juridische moment van de eigendomsoverdracht, doorgaans het verlijden van de authentieke akte.

Conclusie

Koopt u een pand met een lopende handelshuurovereenkomst? Dan biedt artikel 12 van de Handelshuurwet u de mogelijkheid om op te zeggen, maar alleen binnen drie maanden na de eigendomsoverdracht én met inachtneming van een opzegtermijn van minstens één jaar. Het recente arrest van het Hof van Cassatie bevestigt dat alleen de officiële eigendomsoverdracht relevant is voor het bepalen van deze termijn, ongeacht hoe u zich voordien heeft gedragen.

Zo weet u precies waar u als nieuwe eigenaar aan toe bent!

Sébastien De Brauwere